집주인 변경시/ 보증금 증액시 전세계약서 다시 써야할까?

두 경우 모두에 대한 답변은 계약서를 다시 쓰면 안 된다는 것이다!

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직거래/중개거래로 전월세 계약서를 작성하고나서 하는 두 가지가 있다. 무엇인가? 바로 전입신고와 확정일자를 받는 것이다.

임차인으로서 대항요건을 갖추기 위해서는 계약 후 실제로 해당 주택을 점유함과 동시에 전입신고를 해야한다.

대항요건을 갖춘 다음날부터 대항력이 생긴다.

대항력을 갖춘 임차인은 집이 경매로 넘어가도 보증금을 떼일 염려가 없는데, 이때 대항력을 갖춘 임차인이란 근저당, 가압류와 같은 권리보다 빠른 대항력을 갖춘 임차인을 가리킨다.

확정일자는 집이 경매로 넘어갔을때 경매 대금에서 돈을 나눠받는 순서표와도 같다.

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계약서를 새로 작성하면 전입신고와 확정일자를 다시 받아야 하는데 그러면 임차인의 대항력이 새로 전입한 날을 기준으로 생기기 때문에 앞에 근저당, 가압류와 같은 권리들이 있었다면 후순위 권리자가 되며 후순위 임차인은 대항력이 없으므로 경매대금에서 보증금을 전액 변제받지 못하는 경우가 많다.

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집주인이 바껴도 기존의 임대차계약을 승계한 것이므로 기존 계약서만 그대로 가지고 있으면 된다.

만약 집주인이 보증금 증액을 요청하는 경우에도 계약서롤 새로 작성하면 안 되고 증액된 금액만큼에 대해서만 확성일자를 다시 받으면 된다. 다만, 증액하는 보증금 액수가 천만원 단위부터 시작할테니 가급적이면 임대인과 협의를 통해 보증금 증액 대신 월세로 돌리는 게 낫다.

 

예를들어 기존 보증금이 1억원이고 증액된 금액이 1000만원인 경우에 처음 계약시 보증금 1억원에 대한 전입신고와 확정일자를 받은 계약서는 그대로 두고 1000만원 보증금 증액분에 대해서만 계약서를 하나 더 작성하고 확정일자를 받는 것이다. 전입신고는 다시 해서는 안 된다.

자신이 전입한 이후에 근저당, 가압류, 압류 등등 기타 권리들이 설정됐다면 증액된 보증금 1000만원에 대해서는 돈 받는 순서가 그만큼 후순위가 되기 때문이다.